购买期房 可预告登记保障权益

　　新颁布的《民法典》第二百二十一条对预告登记做出了明文规定，对解决诸如商品房预售中“一房二卖”等问题有特殊作用。而且预告登记制度更具有广泛的保障债权实现的意义。

　　安徽国誉律师事务所主任韦国律师评析：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记适用于有关不动产物权的协议，在我国主要适用于商品房预售。在商品房预售中，预售登记作出以后，使期房买卖得到了公示，这种期待权具有对抗第三人的效力。也就是说，在办理了预售登记后，房屋所有人不得进行一房多卖，否则，其违反房屋预售登记内容作出的处分房屋所有权的行为无效。值得注意的是，预售登记主要是为了保护买受人的利益，如果买受人不愿意进行预售登记，法律不宜强制其办理登记手续。

　　预告登记的保全效力，在一房二卖场合，预告登记能够排除其他买受人继续履行的请求权；在金钱债权执行中，预告登记本身即足以排除执行，并产生停止处分——符合本登记条件——排除执行的效力；房屋登记标的物灭失场合，预告登记请求权不具有代位效力，并因而不具有阻止执行的效力；预告登记请求权不得阻止查封或者预查封。预告登记产生于查封之后的，应按照查封登记和预告登记的登记时间安排各自的次序等等。

　　预告登记的优先效力，抵押权预告登记保全的是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果，仅有预告登记未完成本登记的抵押合同所担保的主债权，无优先受偿的效力。预告登记权利人对于未完成本登记无过错场合，在无其他权利人或者不影响其他权利人的范围内，可以通过判决替代预告登记义务人的同意完成本登记。非因预告登记义务人的原因不能完成本登记的，人民法院可以考虑通过未来判决方式对预告登记权利人作出保护。在财产执行分配过程中，抵押权预告登记确定不能完成本登记，则抵押权合同因不能完成本登记而不具有优先受偿能力等等。